不動産オーナーが知っておきたい賃貸物件の立ち退き交渉のテクニック

2021年01月12日 2023年05月10日

コラム不動産トラブル

#動画解説 #定期建物賃貸借 #定期賃貸借契約 #家賃交渉 #立ち退き

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弁護士法人パートナーズ法律事務所

原和良弁護士

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節税を行っている法人・個人事業主が立ち退きをする際に注意すべきこと（経費と税金）
定借と普通借の違い
普通賃貸借契約から定期賃貸借契約に切り替える際の注意点、賃貸物件の賃料交渉はできるのか？
定期賃貸借契約の3つの要件（公正証書・終了通知）
借家権、営業権、移転の実費などの法律知識
立ち退きを円滑に進めるために必要なこと
立ち退き費用を交渉することによる非弁行為とは？不動産業者の立ち退きはどこまで認められるのか
オーナー（大家）が変わった際に注意すべきこと
立ち退きにおいて弁護士を入れるべきタイミングは？
事業用と居住用の原状回復義務の違いについて

節税を行っている法人・個人事業主が立ち退きをする際に注意すべきこと（経費と税金）

立ち退き料の決定の仕方は千差万別です。それぞれの事例によって違ってくるので、その物件を借りている権利の価値がどれくらいなのかを判断する必要があります。例えば、経費としてなるべく税金が出ないように節税を行っている法人・個人事業主が、大家と明け渡しの交渉をする際、実際の儲けよりも低く見積もりが出てしまう恐れが発生します。この場合には、決算書の中の補償されるべきところを読み込んだり、決算書には出てこない補償されるべき箇所を挙げ、交渉するのが良いでしょう。

定借と普通借の違い

定借とは、定期建物賃貸借を略した形のことを言い、更新しないことを前提としている契約のことです。逆に、更新を前提として考えている契約のことを普通賃貸借と言います。

普通賃貸借契約から定期賃貸借契約に切り替える際の注意点、賃貸物件の賃料交渉はできるのか？

借りている側の同意があれば、普通賃貸借から定期賃貸借への切り替えを行うことができますが、賃借人にはお尻を切られるだけであり何のメリットもありません。なので、それに見合う賃借人側のメリットを示す必要があります。例えば、今まで貰っていた賃料よりも相当程度減額をした場合、賃借人側は次の移転がしやすくなります。そうなると、後で明け渡しの際に立ち退き料で揉めるリスクも少なくなるという利点があります。

また、5年間の定借で借りる代わりに家賃を安くしてほしい、という形の賃金交渉ができる場合もあります。事業の5年先がどうなっているのかわからないビジネスモデルであれば、安く借りるために定借にし、その間に利益を出して撤退をする、という形の契約をしている会社も実際にあるそうです。

定期賃貸借契約の3つの要件（公正証書・終了通知）

定期賃貸借契約を行うには3つの要件があります。
①公正証書等の書面で、更新がない定期賃貸借であるといった契約書を作成する
②定期賃貸借であるということをあらかじめ借りる側に書面で説明する
③賃貸借を終了した場合は契約満了の1年前から6か月間の間に、契約通りこの契約は終了するという通知（終了通知）を大家側が必ず出す

契約書だけでは認められないことに注意しましょう。

借家権、営業権、移転の実費などの法律知識

立ち退きに関して、3つの法律知識の解説をします。

借家権とは、建物を賃借する権利のことを言います。立ち退きの場合、その権利がどの程度の価値をもっているかを判断する必要があります。

営業権とは、企業が持っている無形の資産のことを言います。例えば駅前で30年や40年もやっているラーメン屋を移転させるケースは、その地域でそこにあることによりブランドを築いてきたという営業権を奪うことになります。この場合、営業の損失補償は大きなウェイトを占めてくるでしょう。

飲食店をやっていて、今の物件から出ていくことになると、当然移転のための様々な実費がかかってきます。次のところでまた保証金を入れないといけなかったり、引越し費用だったり、そういったこともまた、立ち退き料を決定する材料になります。

立ち退きを円滑に進めるために必要なこと

立ち退く側にはメリットがないので、win-winを作っていくことを心がけると良いでしょう。賃借人側のメリットを示すことが大事です。

立ち退き費用を交渉することによる非弁行為とは？不動産業者の立ち退きはどこまで認められるのか

弁護士法の中で、弁護士以外は法律業務を取り扱ってはいけないという原則があります。不動産業者が立ち退きにあたって、大家のメッセンジャー、使者としての役割をする程度なら認められますが、それを超えて賃借人にいくらで出て行ってほしい、などの交渉を始めると、それは非弁行為になりかねません。権利義務についての紛争を弁護士ではない人が取り扱うからです。揉めた場合やスムーズな明け渡しの交渉をしたい場合は、弁護士に相談をするのが良いでしょう。

オーナー（大家）が変わった際に注意すべきこと

賃借人付きで取り壊し・建て替え、そして明け渡し前提で物件を購入している大家は、賃借人に出て行ってもらうことを前提として安く買っています。そして、賃借人に安く出て行ってもらうことで利益を出しています。そのような場合でオーナーが変わると、立ち退き・明け渡し業務に慣れているケースが多いです。そうなると、強引な立ち退き請求をしてくることも結果的に多いと思われます。ですが、きちんと法律・ルールに基づいた解決をしていくことが必要です。

立ち退きにおいて弁護士を入れるべきタイミングは？

本格的に代理人として弁護士に委任をするのは、手に負えないなと思ったところで構いません。しかし、法律と違う基準で交渉に及び、もつれにもつれてかえって解決が長引くよりは、早めにアドバイスを受けながら交渉を進めていった方が良いでしょう。早めに法律的な考え方、裁判になった場合の立ち退き料など、一般的なアドバイスを早めに知識として持った上で交渉に望まれた方が良いと思われます。