【弁護士が解説】コロナ禍での賃貸借契約①飲食店の現状と対策。倒産を回避し経営を続けていく為の不動産知識

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コロナ禍における飲食店の原状と対策。倒産を回避し経営を続けていく為の不動産知識を解説します。

今日のテーマは、コロナ禍における飲食店の原状と対策

 

今回は原弁護士にお越しいただいています。
よろしくお願い致します。

 
 

弁護士の原 和良と申します。
よろしくお願い致します。

 
 

今回は、「コロナ禍でのテナント賃貸借」ということで、今コロナ禍でテナントさんとしても非常に厳しいやりくりをされてらっしゃる方も多いと思います。
今後このコロナをどう乗り切っていくのかという部分を賃貸目線でお話いただきたいと思います。

 


2021年第3波飲食業界の原状、困難な賃料支払いと大家さんとの交渉

コロナ禍での賃貸借契約

 

特に最近相談が多い案件が飲食関係のテナントさんです。
賃貸している店舗がコロナの影響により休業要請や営業時間の短縮要請をされていたり、ソーシャルディスタンスを店舗内でも取らないといけないということで客数や売上が大幅に減少することになっている中で賃料の支払いが困難になっているという相談が多くありました。

 
 

第1波・第2波の時にも受けましたし、今第3波の中で新たに問題になってるという状況だと思います。

 
 

そうですね、第3波ということで相談が多そうですね。賃料についての対抗策は何かあるのでしょうか。

 
 

はい、まずは法律的ないろんな対抗策と言う前に大家さんつまり賃貸人と賃料支払について減額も含めて協議をするということが、すごく大事かなというふうに思っています。

 


家賃の支援給付金、持続化給付金、休業協力金

コロナ禍での賃貸借契約

 

緊急事態宣言が出た4月の時点では、いわゆる補助金の利用があったり、売上が大きく落ちた店舗については家賃の支援給付金が支給をされたり、持続化給付の支給もありました。

 
 

あとは休業要請に伴う休業協力金の自治体からの支給もありました。

 
 

ありましたね。

 
 

今回の第3波の2021年に入ってからもそのような行政的な支援や補助が、新たに出てくる可能性もあると思いますのでその辺も最大限有効活用しながら、事業継続のために頑張ってもらうということが大事だと思っています。

 


賃料の減額請求

コロナ禍での賃貸借契約

 

そうですね。それでも支払いが難しくなる場合、減額請求などは可能なのでしょうか?

 
 

賃料の減額請求が実際できるかというのは法律的な問題ですので、契約書や契約上に賃料の減額請求ができるという規定があれば、その規定に従うということになります。

 
 

しかし、そもそもコロナは想定外でコロナの場合に賃料減額ができるという規定が契約書にあるというのは難しいです。

 
 

そうですね、このような事態にこういうことがあるのということを想定している契約書は少ないと思われますね。

 
 

この場合は、民法や借地借家法という法律に基づき賃料減額請求を検討していくということになると思います。

 
 

民法の中には賃貸人側の事情、あるいは新しくできた改正民法の611条の1項というところで、「賃借物の一部が滅失その他の事情により使用収益をすることができなくなった場合においてそれが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは賃料はその使用収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額される」というものがあります。

 
 

どのような意味でしょうか?

 
 

つまり、賃借人に責任がないのに借りている物件が一部または全部使用できない場合には、賃料の減額が請求できるという規定ができました。

 
 

例えば、ビル全体が賃借人側の判断で使用不可になったという場合には、その期間の賃料を減額請求できることになってくると思います。

 
 

そして、借地借家法の中にも、賃料が不動産価格の変動や物価の変動や公租公課(税金)が大きく変動した場合、経済事情の変動がある場合に賃料の減額あるいは増額の請求ができるといった条文があります。ただ、コロナの影響による一時的な減収が借地借家法にいう経済事情の変動といえるかというと少し考えなければなりません。

 
 

法律の増額減額自由というのは、ある程度長期的な経済変化を前提にしています。例えばその地域の賃料相場が、ほぼ不可逆的に下落したと認められないと、この借地借家法の減額請求は難しいのではないか、というふうに考えられています。

 
 

ですから3年とか5年といった長期間の間、不動産の地価が大きく下落し、それに伴い賃料相場が元に戻らないぐらいに下落したといったような社会情勢の大きな変化がないと、難しいのかなというふうに感じている所です。

 


リーマンショックとの比較

コロナ禍での賃貸借契約

 

難しいですね。ちなみに今のコロナとは関係がありませんがリーマンショックの時はどうだったんでしょうか?

 
 

はい、リーマンショックの時も大きな経済的な変動はありました。しかし、コロナと違う点は一部の経済界や産業に影響を与えたものの、全体のサービス業とかそういう全社会的なところまでの影響があったわけではないということです。また、リーマンショック後に半年から1年で経済の回復基調が見られたというところから言うと、リーマンショックを捉えて経済事情の固定的な変動は見れないと言えます。

 
 

そうなんですね。

 
 

もちろんその後、何年経過しても地価や賃料相場が戻らないということであれば、そのことによる価格の変動ということが言えます。しかし、あくまでもリーマンショックは一つのきっかけであって、その後数年間の不動産価値の変動がどう推移するかということが重要です。

 
 

例えば、バブルから見て10年ぐらいの間に不動産価値が大きく変動したと言うのであれば、それは一つの経済事情の変化というふうには言えると思います。

 
 

そうなんですね。

 
 

次回は減額以外の防衛策と問題点についてお話しいただければと思います。

 
 

今回ははありがとうございました。

 

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