立ち退きの正当事由とは？立ち退き料は？（不動産オーナー向け）：家賃滞納、会社の破産、用法違反

2020年12月31日 2022年12月07日

不動産

借主（入居者）が家賃滞納した場合、何ヶ月で契約解除が認められるのか
会社が破産した入居者を退去させることはできるのか
債務不履行解除、入居者の用法違反と禁止事項（騒音・迷惑行為）について
貸主（大家）が自己使用のために立退きを行いたい場合
貸主側が収益性の高いマンションやオフィスビルに建て替える場合

大家の要請に応じて入居者が物件を明け渡す場合、代償として渡される費用である立ち退き料ですが、実際支払われるには様々なケースがあります。今回は契約の終了に伴う法律問題について紹介しているこちらの動画をまとめました。

借主（入居者）が家賃滞納した場合、何ヶ月で契約解除が認められるのか

入居者が2ヶ月家賃滞納した場合には契約解除できる、という条項が契約書にあったとしても、実際にはその通りの期間で解除が認められないことがあります。滞納した入居者側にも様々な事情があります。失業した場合やコロナで収入が減ったケースなどもあり、杓子定規には契約解除が認められません。半年くらいの滞納がある場合には、裁判期間中に入居者が家賃を支払っても契約解除が認められる判決がもらえることもあるそうです。

会社が破産した入居者を退去させることはできるのか

破産したということのみをもって大家さんが契約解除、ということは今の法律上できません。破産とはあくまで経済的な再生を図るためのものです。破産した人が住むところを失くしてしまうと、本当にやり直しが効かなくなるおそれがあるからです。

債務不履行解除、入居者の用法違反と禁止事項（騒音・迷惑行為）について

用法違反とは、契約によって定めた目的物の用法、つまり使い方に違反することを言います。本来住居目的で貸しているのに、中に人を呼んで事業をやっていたりする場合は約束違反で解約になります。あるいは、契約時に禁止した近隣への迷惑行為や夜中の騒音も、解約につながる可能性があります。

貸主（大家）が自己使用のために立退きを行いたい場合

借地借家法では、大家側に、出て行ってもらうだけの納得のいく合理的な理由がなければ、もう貸しませんという更新の拒絶は認められないという建て付けです。よって、大家側の事情で自己使用のために立ち退きを行いたい場合、正当事由があるかどうか問題になるケースがあります。具体的には、一旦他人に貸していたけれども海外赴任が終わって日本に戻ってくるから部屋を自分で使用したい、という場合など、正当事由があるか問題になるそうです。なお、正当事由があっても、あるいは一応あるけれどもそれが弱い場合には、それを補完するための金銭的な給付を出して初めて更新拒絶が認められるということになっています。